Inversión inmobiliaria a corto plazo
Inmuebles complejos, operaciones claras.
Compramos pisos y edificios en situaciones complejas y cesiones de remate. Los regularizamos, los reformamos y los vendemos. Usted coinvierte en una operación concreta, de 8 a 12 meses según cada caso.
- Margen objetivo por operación
- 15–22%
- Horizonte orientativo
- 8–12meses
- Usted elige
- Operación a operación
- Revisión jurídica
- Antes de comprar
Qué compramos
Donde otros ven un problema, nosotros vemos el margen.
El precio de compra refleja la complejidad de cada inmueble. Nuestro trabajo es resolverla: de ahí sale el margen de la operación.
Inmuebles ocupados
- La situación
- Pisos y edificios ocupados sin título, que los compradores habituales descartan.
- Por qué hay margen
- Se compran con un descuento importante sobre su valor de mercado libre.
- Cómo la resolvemos
- Recuperamos la posesión por la vía legal o con una salida pactada, y reformamos.
Inmuebles con inquilinos
- La situación
- Viviendas con contratos en vigor, rentas antiguas o impagos.
- Por qué hay margen
- Un inmueble alquilado en malas condiciones vale menos que uno libre.
- Cómo la resolvemos
- Negociamos la salida o la regularización del contrato y ponemos el inmueble en valor.
Cesión de remate. En una subasta judicial, el acreedor que se adjudica el inmueble puede ceder ese derecho a un tercero, que paga el precio y se queda con el inmueble.
- La situación
- Inmuebles subastados en un procedimiento judicial, cuyo acreedor cede el derecho a adjudicárselos.
- Por qué hay margen
- Se adquieren por debajo de su valor, con la seguridad de un procedimiento judicial.
- Cómo la resolvemos
- Revisamos el procedimiento y las cargas, tomamos posesión y preparamos la venta.
Cómo funciona una operación
De ocho a doce meses, de la compra a la venta.
Un calendario orientativo: cada operación tiene el suyo, y el plazo depende sobre todo de la regularización y de la venta.
Calendario de una operación tipo: selección antes de comprar; compra en el mes 1; regularización del mes 1 al 4; reforma del 4 al 7; venta y reparto del 7 al 12. El inversor recupera su capital y su margen entre el mes 8 y el 12.
2 a 4 semanas antes
Selección y revisión legal
- Nosotros
- Analizamos el inmueble, revisamos cargas y procedimiento, y calculamos tres escenarios.
- Usted
- Recibe el dosier de la operación y decide si entra.
Mes 1
Compra
- Nosotros
- Constituimos la sociedad de la operación y firmamos la compra ante notario.
- Usted
- Aporta su capital a esa sociedad.
Meses 1 a 4
Regularización
- Nosotros
- Recuperamos la posesión o regularizamos los contratos, por la vía legal o con una salida pactada.
- Usted
- Recibe aviso cuando el inmueble queda libre.
Meses 4 a 7
Reforma
- Nosotros
- Reformamos con presupuesto cerrado y seguimos la obra semana a semana.
- Usted
- Recibe el avance de la obra, con fotografías.
Meses 7 a 12
Venta y reparto
- Nosotros
- Comercializamos el inmueble, lo vendemos y liquidamos la sociedad.
- Usted
- Recupera su capital y su parte del margen.
Un ejemplo con números
La cuenta de una operación, partida a partida.
Así se calcula el margen antes de comprar: en tres escenarios, también el prudente. Cambie de escenario para ver cómo se mueve cada partida.
Ejemplo ilustrativo · cifras ficticias
Piso de 85 m² ocupado, adquirido mediante cesión de remate
| Partida | Importe |
|---|---|
| Precio de compraLo que se paga por el inmueble. | 115.000 € |
| Impuestos y gastos de compraImpuesto de transmisiones, notaría y registro. | 10.350 € |
| RegularizaciónAbogado, procedimiento o salida pactada. | 5.500 € |
| ReformaObra completa, con partida de imprevistos. | 24.000 € |
| Gastos de tenenciaIBI, comunidad, seguros y suministros. | 4.050 € |
| Gastos de ventaComercialización, notaría y plusvalía municipal. | 5.000 € |
| Capital invertido | 163.900 € |
| Precio de venta | 195.000 € |
| Margen de la operación | 31.100 € |
Ejemplo sin financiación bancaria: todo el capital lo aportan los inversores.
Riesgos, con franqueza
Lo que puede salir peor, y qué hacemos.
Ninguna operación está libre de riesgo. Estos son los habituales y cómo los tenemos en cuenta antes de comprar.
- La desocupación se alarga
- Cada operación se calcula también con un plazo prudente, y negociamos una salida pactada cuando acorta los tiempos.
- La reforma cuesta más
- Presupuesto cerrado con el contratista antes de empezar, partida de imprevistos y seguimiento semanal de la obra.
- El precio de venta baja
- Compramos con descuento sobre el valor de mercado: el margen absorbe parte de una caída.
- Aparece un problema jurídico
- La revisión registral, judicial y concursal se hace antes de comprar, no después.
Cómo se protege al inversor
Su capital, respaldado por un inmueble concreto.
Sabe en qué inmueble invierte, a nombre de quién está y qué se revisó antes de comprarlo.
Una operación concreta
Invierte en un inmueble identificado, con su dirección, su análisis y su presupuesto. No en un fondo a ciegas.
Sociedad vehículo. Sociedad creada solo para una operación: compra el inmueble, recibe el capital de los inversores y se liquida al vender.
El inmueble se compra a través de una sociedad creada solo para esa operación: sus cuentas no se mezclan con las de otras.
El inmueble como respaldo
El activo queda a nombre de la sociedad en la que usted participa. Según la operación, puede pactarse una garantía hipotecaria a favor de los inversores.
Revisión legal antes de comprar
Un abogado especializado en derecho inmobiliario revisa cada punto de la lista antes de firmar.
Margen de seguridad en el precio
Compramos con un descuento que absorbe retrasos y sobrecostes razonables: el escenario prudente se calcula antes de comprar.
Información en cada hito
Le avisamos al comprar, cuando el inmueble queda libre, al terminar la obra y al vender.
Antes de comprar, revisamos
- Titularidad y nota simple del Registro de la Propiedad
- Cargas, embargos e hipotecas sobre el inmueble
- Ocupación y contratos de alquiler en vigor
- Estado del procedimiento judicial o concursal
- Deudas con la comunidad y el IBI pendiente
- Estado del edificio y alcance de la reforma
- Precio de venta, con comparables de la zona
Si algo no cuadra, no compramos.
Quién está detrás
Un equipo con abogado y director financiero.
Las operaciones complejas se resuelven con oficio jurídico y con números. Las dos cosas están dentro del equipo.
Víctor Martínez
Fundador
En cada operaciónEncuentra la oportunidad, negocia la compra y dirige la venta.
Antonio Cáceres Zafra
CFO · Consultor financiero-estratégico
En cada operaciónCalcula los escenarios, estructura la sociedad de la operación y controla el presupuesto.
Silvio de Candia Tempone
Abogado · Banking & Real Estate
En cada operaciónRevisa la situación jurídica y concursal, y dirige la regularización.
Dos formas de invertir
¿Plazo corto o patrimonio a largo plazo?
La inversión inmobiliaria y la compra de empresas atraen a inversores distintos. Compárelas y elija la que encaja con usted.
| Inversión inmobiliaria | Compra de empresas | |
|---|---|---|
| Qué se compra | Pisos y edificios en situaciones complejas y cesiones de remate. | Empresas familiares sin relevo y hoteles. |
| Plazo orientativo | De 8 a 12 meses por operación. | Unos 5 años. |
| Cómo llega el retorno | De una vez, al vender el inmueble. | Cada año, con los resultados, y al final, con la venta de la empresa. |
| Objetivo | Margen del 15 al 22 % por operación, según cada una. | Del 10 al 15 % anual estimado. |
| Qué respalda la inversión | El inmueble, a nombre de la sociedad de la operación. | La empresa, su caja y sus activos. |
| Para quién | Quien prefiere plazos cortos y un activo tangible. | Quien busca rentas anuales y construir patrimonio. |
Objetivos estimados según escenarios de trabajo; no constituyen una garantía de resultados futuros.
Conocer la compra de empresasSolicite una reunión
Hablemos de la próxima operación.
Este formulario pide una reunión, no una inversión. Primero le explicamos cómo trabajamos y qué operaciones estudiamos; usted decide después.
Le llamamosEn 24 horas laborablesPara conocer su perfil y fijar la reunión.
Reunión45 minutosPresencial en Barcelona o por videollamada: cómo trabajamos y qué operaciones estudiamos.
Dosier de la operaciónCuando hay una que encajaInmueble, revisión jurídica, presupuesto y los tres escenarios.
Usted decideSin compromisoEntra en esa operación o espera a la siguiente.
Solicitud recibida.
Le llamaremos para concertar la reunión, presencial en Barcelona o por videollamada. Sin coste ni compromiso.
Versión de prueba: el formulario funciona, pero no envía datos. En la web definitiva, su solicitud entra directamente en el CRM de ReEmpresa Capital.
Preguntas frecuentes
Lo que preguntan antes de invertir.
¿No encuentra su pregunta?
¿Qué tipo de inmuebles compran?
Pisos y edificios en situaciones complejas (ocupados, con inquilinos o con contratos problemáticos), e inmuebles procedentes de cesiones de remate.
¿Qué es una cesión de remate?
En una subasta judicial, el acreedor que se adjudica el inmueble puede ceder ese derecho a un tercero. Quien lo adquiere paga el precio del remate y se queda con el inmueble, normalmente por debajo de su valor de mercado.
¿En qué invierto exactamente?
En la sociedad creada para una operación concreta, propietaria de un inmueble identificado. Antes de entrar recibe su dirección, el análisis jurídico, el presupuesto y los escenarios.
¿Puedo invertir en más de una operación?
Sí. Cada operación es independiente: usted decide en cuáles entra.
¿Qué margen puedo esperar?
Nuestro objetivo es un margen de entre el 15 % y el 22 % por operación, sobre el capital invertido. Es una referencia: cada operación tiene el suyo y se detalla en su dosier. Es un margen por operación, no anual. Son estimaciones basadas en escenarios de trabajo, dependen de cada inmueble y no constituyen una garantía de resultados futuros.
¿Cuánto dura una operación?
Entre 8 y 12 meses, de la compra a la venta, según cada operación. El plazo depende sobre todo de la regularización: por eso cada operación se calcula también con un escenario prudente, más largo.
¿Qué pasa si la desocupación se alarga?
El plazo y los gastos de tenencia aumentan, y el margen baja. El precio de compra ya incluye un margen de seguridad para absorber retrasos razonables, y negociamos salidas pactadas cuando acortan los tiempos.
¿Qué respalda mi inversión?
El propio inmueble, que queda a nombre de la sociedad de la operación. Según el caso, puede pactarse además una garantía hipotecaria a favor de los inversores.
¿Cuál es la inversión mínima?
Se fija en cada operación, según el tamaño del inmueble y el número de inversores. Se lo indicamos en la reunión.
¿Cuándo recupero mi dinero?
Al vender el inmueble. Con la venta se liquida la sociedad y cada inversor recibe su capital y su parte del margen.
¿Qué información recibo durante la operación?
Un aviso en cada hito: la compra, la liberación del inmueble, el final de la obra y la venta, con el estado del presupuesto.
¿Esta página es una oferta de inversión?
No. Es información sobre cómo trabajamos. Cada operación se presenta en una reunión, con su documentación completa, y solo a quien la solicita.